成都预售商品房验收“不合格”可提起诉讼

逾期交房、未经竣工验收就交付、虽经竣工验收但不合格就交付使用、交付时“货不对版”......随着新常态下的房地产市场的调整，这些问题屡见不鲜。

金融投资报记者日前获悉，为加强预售商品住房交付使用的管理，规范预售商品住房交付行为，成都市城乡房产管理局对2013年出台的《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》进行了修订，并于近日出台《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》 以下简称《意见》，化“管理规定”为“监督指导”，以维护市场秩序，稳定市场预期。

预警加约谈 防控交房维稳风险

《意见》指出，各区市县房产行政主管部门应当依据商品房预售方案或商品房买卖合同中拟定的交付使用时间，督促房地产开发企业按照相关规定和商品房买卖合同约定向买受人交付预售的商品住房。

发现有不能依合同约定按期交付使用和不具备合同约定交付条件而强制交付使用的，要及时纳入辖区重点监督项目台账，并向当地有关部门发出维稳风险预警；同时，应当根据掌握的拟竣工交付商品房的项目名单，及时向房地产开发企业核实拟交付情况，指导房地产开发企业完善商品住房交付使用的管理流程和应急预案，必要时可约谈企业相关负责人，防控交房中的维稳风险。《意见》明确，各区市县房产行政主管部门要指导房地产开发企业建立并落实包括交房准备与交房实施等内容的交付使用工作方案、在交付使用前依买卖合同约定方式通知买受人关于交付商品住房的时限和注意事项 、对需延期交付预售商品住房的及时书面或依约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施以及违约责任的承担等，并保持与买受人的信息沟通等。

与此同时，督促房地产开发企业依约向买受人公示商品房买卖合同约定的竣工验收合格的证明等资料信息，督促房地产开发企业在交付预售商品住房时，依约定程序做好核实购房人身份、查验房屋状况、确认房屋建筑面积及相关费用结算、办理房屋占有使用的交接手续等工作。

若企业有未落实以上两点的，可予以通报批评、记减信用分等处理，同时报送市房产行政主管部门予以公开披露。

擅自交付使用 属“不合格”验收

《意见》同时指出，任何单位、个人发现交付使用的预售商品住房项目有“不合格”验收情况的，有权向当地建设行政主管部门检举，也可依据商品房买卖合同的有关约定和法律法规的有关规定提起诉讼或申请仲裁，这些“不合格”的验收情况包括：未组织竣工验收，擅自交付使用；验收不合格，对不合格的建设工程按照合格工程验收。

同时，预售商品住房交付使用中，涉及工程质量、规划或设计变更、公建配套设施、园林、噪音、排污、消防设施、人防工程、特种设备、广告与合同内容、税收、收费等问题的，买受人可向相应的行政主管部门反映。商品住房买卖双方的相关权利义务由双方在商品房买卖合同中约定，因违约而导致的矛盾纠纷由双方按商品房买卖合同的约定协商或通过法律途径解决。

值得一提的是，其他商品房的交付使用流程监督，均可参照该《意见》进行。而该《意见》自发布之日起30日后实施，有效期五年，原《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》同时废止。