一线城市房租将持续上涨 2017下半年买房好时机

1、一线房价越来越高，买不起房的人越来越多，房租反而会上涨，限购限贷客观上推动房租上涨;

  2、不考虑货币增发的话，房价的上涨将逐渐放缓，租金上涨成为买房者新的信心支撑;

  3、房租的上涨会倒逼收入上涨，但租房者生活水平反而可能下降;

  4、在房租上涨过程中，会产生大量红利和创业创富机会：提升交易效率的努力;收集、储备房源获得租金差;房屋内部的改造……

  5、在一线城市，有房者和无房者的财富差距将拉大，2017下半年是少有的买房好机会。

买不起房的人越来越多

  房租反而会上涨

  限购限贷会推动房租上涨

  旧城改造等也会推动房租上涨

  一线城市的房价越来越高，能买得起房的人越来越少，这会导致什么结果?一线城市限购越来越严，有买房资格的人比以前少了很多，这会导致什么结果?

  明源君告诉你，结果可能和很多人想的不同：会推动房租上涨。而且，导致房租上涨的原因远不止这两个。

  买房和租房，虽然有相关性，但实际上是两个市场，两者都和供需有关。随着一线城市里的空地越来越少，一线的租房市场成为一个稳定成熟的市场，这个市场也就越来越和供需正相关。

  能买房的人越来越少，租房的人自然越来越多，房屋数量则相对固定，这必然会导致租金的上涨。

  大家可以和明源君一起去看下美国的情况，作为一个成熟的市场，在次贷危机之后，能买房的人越来越少，导致了租金的持续上涨。

  美国2016年4月份平均租金为1407美元，与2015年同期相比增长了2.6%。著名租房网站Zillow预计，到2017年4月，美国整体租金会再增长1.75%，平均达到1431美元。而一些热门城市，租金的上涨更是吓人。

  圣何塞，作为高科技公司的聚集地、硅谷的核心地带。2016年4月，其平均租金高达3729美元。与2015年相比增长了8.04%。预计2017年同期会增长7.99%，达到4027美元每月。2016年四月，整个纽约平均租金为2411美元每月，比2015年同期增长4.3%。请看下面Zillow的统计图所反映的情况。

  而且，这两年的租金增长，是在之前已经持续增长多年的基础之上的再增长。在此之前，2015年7月，纽约核心的曼哈顿区域，房租的中间价格在2014年7月基础上同比上涨5.5%，曼哈顿的平均房租则飙升到每月4022美元。

  2014年全美867个城市中有672个城市的房租同比出现增长，全美范围内平均同比增长2.8%。在全美范围内，租房客需要将29.5%的收入用于支付房租，比房产泡沫前(1985~1999年)的24.9%还要高。2006年到2013年，华盛顿的租金中间价格七年增长了21%;纽约增长了12%。

  为什么美国的房租会持续高速上涨?

  纽约本地的房产交易专家认为，目前纽约租房市场有两个推动力：一是就业人数不断增加;二是房贷条件越来越严格。

  美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根，紧缩的房贷条件减少了购房者的人数，造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上;而在10年前，因为更多人可以买房，他们只花了18%的收入在租房上。

  全美住房拥有率在2005年前后房市繁荣期超过69%;2015年下降到63.7%，是自1990年以来的最低水平。由于数百万住房被法院强制拍卖或属于负资产，实际住房拥有率更低。与2014年第一季度相比，2015年第一季度全美租房住的家庭数量增加了180多万个，而与此同时，房屋拥有者人数则减少了386000个。研究结果显示，在波士顿、洛杉矶、纽约和迈阿密，2013年已经有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客数量从2006年到2013年增长了12%。

  在中国一线城市，人口的持续增加与美国大城市类似，而除了供需矛盾会推高租金以外，以下一些特殊因素也会推高租金：

  一、政策性限购限贷，导致能买房的人进一步减少

  美国的银行减少贷款对象，主要是从还款能力角度考虑的，其首付也很低。而我国的限购限贷，让更多人不能买房。明源君认为，这在限制房价上涨的同时，也会导致租房人数增加，推动租金上涨，是一把双刃剑。

  二、旧城改造等，让低端供应减少，豪宅供应增加

  之前，一线城市都有大量城中村、老破小的商品房，起缓冲作用，也让小区房价格不敢太高。而随着旧城改造、城中村改造的推进，这些便宜的房源将越来越少。而新入市的新房，持续豪宅化。这将推动租金上涨。

  三、房源更多为机构所掌握，推动房租价格上涨

  中国的房源，目前大部分在个人房东手里，机构化的供应占比不到5%。而美国是30%的租赁机构化，日本更是有80%机构化。随着房源进一步集中，为机构所掌握，他们对行业的影响力会加大。而机构对于新情况的反应更快，追求利润的动力更足，所以房租会进一步上涨。

  四出于安全考虑的各种政策，导致旧房改造、房屋分拆等降低租金的效果有限

  一线城市曾经出现过“胶囊公寓”，但因为人均面积、消防通道等不符合要求，被查封。也有企业曾经把旧厂房改造成公寓，也被查处。

  所以，相关安全规定让可以被租赁的单位不可能无限缩小，通过改造硬件缩小房间，降低租金的效果有限。

  收入与房租之间是相互影响的

  房租上涨会倒逼收入上涨

  但租房者生活水平可能会下降

  明源君认为，一线城市的房价与人均收入之间关系并不完全相关，一线城市的房价是由高净值群体的人数决定的。

  而一线城市的房租，和人均收入之间是相关的。如果刚需付不起房租，租房就无法变成真实需求。不过，房租和个人收入之间的关系，可能和您想象的并不完全相同。

  一、房租占个人收入的比例可以很高，达到人的承受极限为止

  一般认为，房贷占个人收入的一半以下最好。那么，房租占个人收入的比例可以到多高?

  现实证明，可以很高。最高的房租，甚至可以达到个人收入的2/3。

  比如上面提到的：在美国，超过一半的租客把30%的收入花在租金上;而在10年前，因为他们只花了18%的收入。

  在美国英国，刚毕业几年的年轻人，房租占收入的25%-50%的都有。在纽约、伦敦达到40%、50%也不为怪。

  根据我国一些网站的统计，最极端的状况是：收入的2/3用于房租，因为当事人认为自己那份工作需要足够的精力，付出高房租节省上下班时间可以赢得未来。

  二、房租上涨可以倒逼收入上涨，但租房者生活质量可能无法改善

  之前，有研究机构曾指出，根据他们的研究，房租增速领先工资增速9个月。

  也就是说，在某些情况下，会出现由于房租上涨过快反过来倒逼企业提高工资的情况。如下图所示。

  而这种现象出现的根本原因，在于我国人口红利逐渐减弱，房租上涨让劳动者提出更高工资要求，而企业许多时候被迫满足。政府的保就业托底政策，也让市场缺乏剩余劳动力的缓冲。历年来房租与工资的关系如下图所示。

  不过，虽然房租等的上涨可能倒逼工资上涨，但这并不意味着租房者生活水平会提高，相反，可能会下降。因为工资上涨，会导致别的行业价格指数也上涨，如下图所示。

  最终，房租和多种生活成本上涨后，虽然工资上涨，但租房者的生活质量可能反而下降了。

  房租上涨中蕴藏着大量红利

  是所有地产人的创业机会

  房租的上涨，意味着资产的增值，会产生以下一些红利，是全体地产人的创业机会，看你能否抓住：

  一、不考虑货币超发的话，房价的上涨将逐渐放缓，租金上涨成为买房者新的信心支撑

  当前，一线的租金回报很低，每年的租金占房价的比例只有1.6----1.7%。这个很低，远低于回报率达到5%的某些保险。

  那为什么还是有很多人愿意将资产放到房子里?就是认为房价会持续上涨。

  明源君曾经说过，房价上涨有三个主要原因：货币超发、供需矛盾、城市基础建设。其中供需矛盾随着城市群的形成，将逐渐减弱，城市基础建设逐渐完成后，边际效应也会缩减。

  所以，如果未来货币不再超发，房价上升的速度会减缓。这个时候，租金的上升，会成为人们继续投资房产的理由和动力，成为新的信心支撑。这是未来新房交易的主要支撑之一。

  二、交易效率的提升

  链家、房多多等目前所努力想实现的就是这个，随着房租上升，资产价值上升，交易过程产生的利益也会上升。而高效率可以让利润最大化，也能吸引客户。

  三、储备房源，赚取租金差

  很多长租公寓、联合办公都是这个思路：现在储备房源签订长期合同，等到租金上涨以后，就可以有收获。

  实际上，之前这个模式也是成立的，只是当时新房市场利润太高，大家不在意。

  2016年，房价跟年租金每平米的价格相比，北京、上海大概是在1.8、1.9左右，深圳是1.7，这个回报是非常低的。但是我们拿2016年的租金跟2011年，就是跟5年前的房价来比，北京、上海变成3.6，深圳变成了4.6。这件事情很有意思，也就是说，持有本身产生价值。

  四、硬件改造升级，满足新的需求

  10年前想花低价比较舒服地住在市中心，2个人就想租大办公室，是不可能的。而现在，市中心的公寓、众创空间等出现了。

  这里面有三个细分产业：

  1、修新房出租。

  美国商务部2014年公布的数据显示，当年7月新屋开工数环比增加15.7%，远超预期。贡献主要来自包括公寓大楼等用于出租的多家庭住宅。多家庭住宅在7月开工数环比上涨33%，达到2006年1月以来的最高水平。

  2、改造旧房出租。

  各种旧厂房、滞销项目改造的新式公寓、联合办公空间都在这个行列。

  3、改造、装修存量房

  既然有改造需求，改造本身也就可以赚钱，万科和链家成立了一个合资公司万链。做二手房的装修。据说现在每月能做一两千单。

  五、持有物业，提供各种专业服务，最终实现资产证券化

  公寓、联合办公等，许多租金本身并不赚钱或者赢利不多，赚钱主要靠各种服务。

  而开发商本身持有的商业、物业，已经有赚钱能力的了，可以跟金融合作，做成一个以租金为标的的REITS或者类似的金融产品，还可以考虑成为上市公司，或者被上市公司收购。在资本市场，溢价的倍数是惊人的。

  最后，因为房价的持续上升和房租的持续上涨，在一线城市，有房者和无房者的财富差距会进一步拉大。所以，2017年下半年，有能力买房的还是赶紧下手吧，上车机会真的不多了。当然，此建议仅供参考。