公积金缴存基数不足 如何选择贷款方式

众所周知，买房贷款,公积金贷款从很多方面都会优于商业贷款，所以一般情况下有公积金的购房者都会选择公积金贷款。2013年3月发布的长春公积金新政中显示，长春市住房公积金贷款按照缴存基数办理，贷款月供不能超过缴存公积金基数的一半。

用公积金贷款真就划算吗？

在长春市某事业单位工作的褚女士，最近在高新区选择了一套127平米的三居室改善型住房，总房款94万元。褚女士了解到，单位给交公积金的比例很高，以为贷款时能享受到长春市公积金最高的贷款金额60万，但事实并非如此。因为和个人缴存金额差不多的褚女士朋友比，褚女士单位缴存比例比朋友单位缴存比例高，但褚女士可贷款金额却低于朋友可贷金额，这让褚女士很困惑。根据褚女士的公积金基数，她只能贷款40万，且根据她的年龄，如贷款40万，只能选择贷款27年，这样算下来即使公积金的利率相对低，但由于贷款年限长，交给银行的利息多，并不划算。

了解到，公积金贷款的计算方式是，个人缴存额度＋单位缴存额／单位缴存比例＋个人缴存比例＝公积金缴存基数，个人贷款的月还款额应该小于等于公积金缴存基数的1/2。如褚女士，单位缴存比例为20%，而褚女士朋友，单位缴存比例为12%，那么分母变小，计算出来的公积金缴存基数变大，所以可贷款额度也随之增多。

三种贷款方式哪种更合理？

那么是商业贷款划算还是公积金贷款划算呢？例如，总房款94万的房子，如用公积金贷款只能贷40万，贷款27年，每个月还款2182元，算下来总还款69万，需给银行29万的利息。但以褚女士的经济条件她希望能趁年轻多还一些，也可以减少利息，那么如果同样首付54万，贷款40万，用商业贷款，分10年还，每个月约还4700元，需给银行利息约16万，利息降低。商业贷款也可以首付30%即29万，贷款65万，分20年还，每个月还5119元，分30年还，每个月还款4434元。虽然利息也不低，但这样减轻首付压力，可以把剩余的钱做其他投资。三种付款方式褚女士不知如何选择更合理。

选择公积金贷款利率低还款压力小

采访到净月某楼盘营销总监李女士，她表示，多数购买改善型住宅的购房者都是二套房，一般首付60%，那么剩余的贷款公积金基数基本够用，有公积金的多数都选择公积金，因为利率低很多，还款压力小。

吉林大学经济学院教授丁肇勇表示，公积金贷款虽然给银行的利息多，但考虑到货币时间价值，每月收入与支出比看，可支配收入是增加的，可以通过其他理财方式弥补贷款利息支出的损失。商业贷款中短期贷款虽然给银行的利息少，但月供过高，货币时间价值不合适。第三种商业贷款情况首付少贷款多，其他因素不变情况下还是建议选择期限短些的，这样可以减轻利率变动的压力。按照褚女士的情况，建议还是选择公积金贷款，因为时间越长，单位货币的购买力就越低，换句话说就是，未来钱会越来越不值钱。（ 黄斯文）